פורסם 17 בספטמבר 2026
מס רכישה ומס שבח הם שני המסים שמלווים כמעט כל עסקת דירה בישראל: מס רכישה משולם על ידי מי שקונה, מס שבח על ידי מי שמוכר ברווח. מי שקונה דירה יחידה בשווי של כ-2 מיליון ש״ח משלם בפועל מס רכישה של אפס עד כמה מאות שקלים, בעוד על דירה נוספת באותו שווי המס מגיע לכ-160,000 ש״ח. במכירה, דירת מגורים יחידה זוכה לרוב לפטור מלא ממס שבח, בתנאים שנפרט. את שני המסים צריך לדווח תוך 30 יום מיום העסקה.
מה ההבדל בין מס רכישה למס שבח
לפני שמסתכלים על מספרים, כדאי להבין מי משלם מה. מס רכישה חל על הקונה, ומחושב כאחוז משווי הדירה לפי מדרגות. מס שבח חל על המוכר, ומחושב על הרווח בלבד: ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי, בניכוי הוצאות מוכרות כמו שכר טרחת עורך דין, תיווך, שיפוצים מהותיים ומס רכישה ששולם בזמנו. שני המסים מטופלים על ידי משרדי מיסוי מקרקעין של רשות המסים, ובשניהם הסטטוס של "דירה יחידה" הוא הגורם המכריע בגובה המס.
כדאי לקרוא גם: שיפוץ דירה מא' עד ת': שלבים, לוחות זמנים ועלויות משוערות ב-2026 · חוקר פרטי בישראל: מדריך מקיף לבחירה נכונה ושירות מקצועי · מדריך לבחירת מזגן לדירה: איך לבחור את המזגן המתאים ביותר?
מדרגות מס רכישה 2026: דירה יחידה מול דירה נוספת
מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מדי שנה באמצע ינואר לפי המדד, ולכן התקרות שלהלן הן משוערות ומעוגלות. המבנה עצמו, לעומת זאת, יציב: דירה יחידה נהנית ממדרגה ראשונה פטורה, ודירה נוספת (להשקעה או דירה שנייה) מתחילה ישר ב-8%.
| חלק משווי הדירה (משוער, ש״ח) | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד כ-2,000,000 | 0% | 8% |
| כ-2,000,000 עד כ-2,370,000 | 3.5% | 8% |
| כ-2,370,000 עד כ-6,100,000 | 5% | 8% |
| כ-6,100,000 עד כ-20,400,000 | 8% | 10% |
| מעל כ-20,400,000 | 10% | 10% |
חשוב לזכור שהמס מדורג: כל מדרגה חלה רק על חלק השווי שנמצא בתוכה, ולא על כל הסכום. לפני חתימה כדאי לבדוק את הסכומים המדויקים לשנה הרלוונטית באתר רשות המסים או במחשבון הרשמי.
מי נחשב בעל דירה יחידה לצורך מס רכישה
ההגדרה רחבה יותר ממה שנדמה. דירה יחידה היא דירה שבבעלות הקונה ובן או בת הזוג (התא המשפחתי נבחן יחד) אין דירה אחרת בישראל, או שיש דירה אחרת שנמכרת בתוך התקופה שקובע החוק, בדרך כלל 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה. מי שמחזיק פחות משליש מדירה אחרת, או דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים, עדיין יכול להיחשב בעל דירה יחידה. יש גם הקלות ייחודיות לעולים חדשים ולמי שמוכר כנכה, ובמקרים האלה ההפרש בגובה המס יכול להיות משמעותי.
דוגמת חישוב: דירה בשווי 2 מיליון ש״ח
ניקח דירה שנקנתה ב-2,000,000 ש״ח ונראה את ההבדל בין שני הסטטוסים, לפי המדרגות המשוערות שבטבלה:
- דירה יחידה: כמעט כל השווי נכנס במדרגה הפטורה. אם תקרת המדרגה הראשונה נמוכה במעט מ-2 מיליון, מתווספים 3.5% על ההפרש הקטן, כלומר סכום של כמה מאות שקלים לכל היותר. אם התקרה עברה את 2 מיליון, המס הוא אפס.
- דירה נוספת: 2,000,000 × 8% = 160,000 ש״ח.
ההפרש הזה הוא בדיוק הסיבה שבגללה השאלה "האם זו הדירה היחידה שלי" נבדקת לפני כל דבר אחר בעסקה. וכדי לראות את הצד השני: אם אותה דירה תימכר בעתיד ב-2,600,000 ש״ח, השבח הגולמי הוא 600,000 ש״ח. עם פטור לדירה יחידה, מס השבח הוא אפס. בלי פטור, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות, המס על החלק החייב מחושב לרוב בשיעור של 25% מהשבח הריאלי, ובחישוב ליניארי אם הדירה נרכשה לפני 2014.
מתי חל פטור ממס שבח על מכירת דירה יחידה
הפטור המרכזי היום הוא פטור לדירת מגורים מזכה יחידה. כדי לקבל אותו צריך לעמוד בכמה תנאים במצטבר:
- הדירה היא דירת המגורים היחידה של המוכר ושל התא המשפחתי בישראל.
- המוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים מהמועד שבו הפכה לדירת מגורים (בבנייה חדשה: מסיום הבנייה).
- המוכר לא ניצל פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
- שווי הדירה אינו עולה על תקרת הפטור, שעומדת על כ-5 מיליון ש״ח ומתעדכנת מדי שנה. על החלק שמעל התקרה משולם מס.
גם מי שמחזיק בדירה נוספת יכול לפעמים ליהנות מהפטור, למשל כשהדירה הנוספת היא דירה חלופית שנרכשה לאחרונה ונמכרת בתוך התקופה הקבועה בחוק, או כשהחזקה בדירה האחרת קטנה משליש. במקרים שבהם אין פטור, נהוג לבדוק את "החישוב הליניארי המוטב": השבח שנצבר עד תחילת 2014 פטור, והמס חל רק על החלק היחסי שנצבר מאז.
מועדי דיווח ותשלום לרשות המסים
גם קונה וגם מוכר חייבים להגיש הצהרה למשרד מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום חתימת ההסכם (ובעסקאות מסוימות, מיום קבלת החזקה או התשלום המהותי הראשון). ההצהרה כוללת את פרטי העסקה, בקשה לפטור או להקלה ושומה עצמית של המס. את התשלום עצמו נדרש לבצע בדרך כלל תוך 60 יום. איחור בדיווח גורר קנסות והפרשי הצמדה וריבית, וגם מעכב את קבלת אישורי המסים שנדרשים לרישום הדירה על שם הקונה בטאבו. בפועל, עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש את ההצהרות באופן מקוון.
מתי כדאי להיעזר בעורך דין מקרקעין לפני העסקה
ליווי משפטי בעסקת דירה הוא כמעט תמיד חובה, אבל יש מצבים שבהם כדאי להתייעץ עוד לפני שיש חוזה על השולחן, כי ההחלטה על סדר הפעולות משפיעה ישירות על גובה המס:
- מי שמשפר דיור וצריך לתזמן מכירה וקנייה כך שהדירה החדשה תיחשב יחידה.
- מי שמחזיק חלק בדירה נוספת, דירה שהתקבלה בירושה או דירה שנרכשה לפני 2014.
- מי שמוכר דירה בשווי שמתקרב לתקרת הפטור או עובר אותה.
- עולים חדשים, תושבי חוץ, ובני זוג שלאחד מהם דירה מלפני הנישואים.
- עסקאות מתנה בין קרובים, פירוק שיתוף או העברה אגב גירושין.
במקרים כאלה, שעה של ייעוץ לפני חתימה עשויה לחסוך עשרות אלפי שקלים, לעומת תיקון שומה בדיעבד שלא תמיד אפשרי.
שאלות נפוצות
האם מס רכישה משולם על כל שווי הדירה לפי מדרגה אחת?
לא. המס מדורג, ולכן כל חלק מהשווי מחויב לפי המדרגה שלו. דירה יחידה בשווי 2.5 מיליון ש״ח, למשל, משלמת אפס על המדרגה הראשונה, 3.5% על החלק שבמדרגה השנייה ו-5% רק על היתרה שמעל כ-2.37 מיליון.
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה. האם אשלם מס כמו על דירה נוספת?
בשלב הראשון השומה עשויה להיות לפי דירה נוספת, אבל אם הדירה הישנה נמכרת בתוך התקופה שקובע החוק, ניתן לבקש תיקון ולקבל את המס העודף בחזרה. חשוב לעקוב אחרי המועד, כי איחור של ימים ספורים עלול לשלול את ההקלה.
מה קורה אם הדירה היחידה נמכרת ביותר מתקרת הפטור?
הפטור ממס שבח חל עד התקרה, והחלק שמעל התקרה מחויב במס באופן יחסי. הסכום החייב מחושב לפי היחס בין החלק העודף לשווי הכולל, ולכן גם דירות יקרות משלמות בדרך כלל רק על חלק קטן מהשבח.
אילו הוצאות אפשר לנכות מהשבח?
הוצאות שהושקעו בדירה ובעסקה ויש עליהן אסמכתאות: מס רכישה ששולם בזמנו, שכר טרחת עורך דין ותיווך בקנייה ובמכירה, שיפוצים והשבחות, אגרות ומסי רשות. ריבית על משכנתה ניתנת לניכוי במקרים מסוימים. כדאי לשמור קבלות מהיום הראשון.
מה קורה אם מאחרים בדיווח למיסוי מקרקעין?
מוטלים קנסות על אי הצהרה במועד, ולסכום המס מתווספים הפרשי הצמדה וריבית. מעבר לכך, ללא אישורי מסים לא ניתן להשלים את רישום הזכויות בטאבו, ולכן האיחור פוגע בשני הצדדים לעסקה.
לסיכום
מס רכישה ומס שבח לא צריכים להפחיד, אבל הם דורשים סדר: לבדוק את סטטוס הדירה היחידה לפני החתימה, לוודא את המדרגות והתקרות המעודכנות לשנה הנוכחית, לתכנן את תזמון המכירה והקנייה, ולדווח תוך 30 יום. השווי של הדירה קובע, אבל הסטטוס האישי קובע לא פחות. במקרים שאינם "דירה אחת נמכרת, דירה אחת נקנית", ייעוץ מוקדם עם עורך דין מקרקעין הוא ההוצאה הזולה ביותר בעסקה.
עורכת עיצוב, E-live
יעל שני עורכת את E-live מאז 2023. היא למדה עיצוב פנים, עבדה כמה שנים בסטודיו קטן בתל אביב, וגילתה שהיא אוהבת יותר להסביר עיצוב מאשר למכור אותו. הכתבות שלה מתחילות תמיד מהשאלה "מה באמת צריך בבית הזה", ורק אחר כך מגיעות לרהיטים, לחומרים ולתקציב.
